市场行情：5 月光大地产物管板块指数-17.8%，1-5 月累计-22.2%指数：2023 年5 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为-17.8%，跑输沪深300 指数11.5pct.，跑输恒生指数7.2pct.，跑输恒生港股通指数8.4pct.。
【资料图】
2023 年1-5 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-22.2%，跑输沪深300 指数20.3pct.，跑输恒生指数14.4pct.，跑输恒生港股通指数15.1pct.。
个股：2023 年5 月，AH 物管板块指数样本股平均涨跌幅为-15.0%；跌幅前列为：碧桂园服务（-25.6%）、万物云（-25.5%）、融创服务（-24.4%）、世茂服务（-23.3%）、保利物业（-23.3%）。
港股通：2023 年5 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.53 pct）、建业新生活（+0.79pct）、绿城服务（+0.59 pct）、碧桂园服务（+0.48 pct）、新城悦服务（+0.22pct）。1-5 月：雅生活服务（+3.56pct.）、绿城服务（+2.93pct.）、新城悦服务（+1.46pct.）、世茂服务（+1.31pct.）、金科服务（+1.18pct.）。
估值：截至5 月31 日，样本股2023 年的WIND 一致预测PE 估值范围从3 到26，均值约为11； 2024 年估值范围从2.3 到20.5，均值约为8.5。
行业动态跟踪：中央推进基本养老服务体系建设，促进家政服务业提质扩容，提振家政服务消费；北京试点推广再生资源回收抵扣物业费模式中央：二十届中央财经委员会第一次会议强调，推进基本养老服务体系建设，大力发展银发经济，加快发展多层次、多支柱养老保险体系；商务部、国家发展改革委联合印发《促进家政服务业提质扩容2023 年工作要点》，推动家政进社区，提振家政服务消费。地方：北京市将推进垃圾收运“公交式”精细管理，并将因地制宜试点推广“再生资源回收抵扣物业费”的新模式。
重点企业动态跟踪：新城悦服务附属公司与关联方签订关联交易补充协议新城悦服务附属公司与关联方签订关联交易补充协议，内容有关车位可退还按金付款安排，新框架协议下2023 年新城车位可退还按金年度上限为5.15 亿元。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
